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杨敏律师 杨敏,中共党员,2009年取得法律职业资格,系广东华南律师事务所合伙人律师。现任江门市蓬江区第十五届人大代表、蓬江区第十五届人大法制委员会委员、江门市律师协会刑事辩护委员会主任、江海区涉法涉诉律师团成员、爱国拥军促进... 详细>>

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律师姓名:杨敏律师

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浅谈个人住房贷款“假按揭”的风险

第一,假按揭具体有以下几种表现形式:

最常见的方式。房地产开发商虚构房屋买卖关系,恶意套取银行贷款是最常见的假按揭方式。有的开发商假按揭就是为了骗取银行信贷资金,一旦得手就逃之夭夭,银行就会叫天不应叫地不灵,只能将希望寄托在公安机关破案上。但往往案件破了,但贷款资金也形成了不良。

还有的开发商是由于实力不够或者楼盘销售不畅,在开发过程中后续资金不足,加上央行新规定增加了贷款门槛,其无法通过正常渠道获得资金继续开发,无奈之下只好通过假按揭骗取资金维持开发。

较为隐蔽的方式。很多的开发商会别出心裁地采取比较隐蔽的方式,来骗取银行信贷资金。一般情况下,开发商会先大大抬高其开发的楼盘的售价,然后指使何其关系很近的等=一大批人到银行办理按揭贷款手续。开发商与他们签订虚假的商品房买卖合同、开具虚假的首期款收款收据、伪造收进证实,再让他们持自己有效身份证件和其他相关材料办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假,申请贷款所需的材料在形式上是完整的,银行很难发现题目。借款人申请到贷款后,银行的一般做法是把贷款直接划进开发商的帐户。在假按揭人数众多的情况下,银行划进开发商帐户的就是一笔巨额资金。等银行意识到的时候,已经晚矣,风险早已形成。

在假按揭案件中,当初销售情况非常好的楼盘,在发放贷款后仅过了几个月,就出现了大部分借款人集体违约不还款的情况。后来贷款银行经过调查才发现这些借款人大部分都是该楼盘开发商的员工,这就是典型的假按揭,银行无法处置抵押物,承受了重大损失。

第二,对假按揭的预防措施

一是银行在与房地产开发商签订合作协议时就要进行严格的资信审查。

要审查开发商是否正当成立、是否具有相应的开发房地产的资质、其资金是否充足、有无违约记录等等,要选择那些信誉好的、资金实力雄厚的开发商开展合作。

二是在贷款审查阶段,银行要加强对借款人的资信审查。

要认真审查借款人的真实身份、工作单位、家庭住址、真实收入等情况,最好到借款人住所、工作单位实地调查核实。不仅要借款人提供由开发商出具的首付款收款收据,还要求其提供银行缴款凭证,以防开发商伪造。如果同一个单位的大量职工同时申请贷款购买同一楼盘的房屋,我们就要高度警惕,防范假按揭的产生。再如一个楼盘价格远高于同地段、同档次的其他楼盘,而销售又是非常的好,这同样也要引起我们的高度警惕,这也是假按揭的一个明显特征。

三是在贷款的贷后治理上要积极关注借款人的还款情况。

借款人出现一期拖欠,这就要立即引起我们的重视,积极找出原因,制定相应措施,避免更大的损失。


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